פסק-דין בתיק ת"א 19749-07

1.         תביעה כספית מיום 25/2/2007 על סך 1,037,532 ש"ח, שיסודה בחוב דמי שכירות.

2.         בתחילה הוגשה התביעה גם כתביעה לפינוי כלפי נתבעת 1 ונתבעים 7-8. בהסכמת הצדדים נמחקה תביעת הפינוי בהחלטה מיום 14/1/2008, ובהתאם לכך נמחקו הנתבעים 7-8 מכתב התביעה.

פתח דבר

3.         התובעת (להלן: אורי בר בע"מ) והנתבעת 2 (להלן: מרציאנו בע"מ), הינן הבעלים במשותף של אולם ברח' סחרוב 19 ראשון לציון, אשר ידוע כתת חלקה 45 בחלקה 199 בגוש 6097, בשטח רשום של 1,834 מ"ר (להלן: האולם או המקרקעין או המושכר). על פי נסח הרישום (נספח 1 לתצהיר בר), מרציאנו בע"מ הינה הבעלים של 60% מהמקרקעין ואילו אורי בר בע"מ הינה הבעלים של 40% מהמקרקעין. זאת לדעת, עד ליום 15/12/2002 היו אורי בר בע"מ ומרציאנו בע"מ, שותפות במקרקעין בחלקים שווים. ביום 15/12/2002 מכרה אורי בר בע"מ ולמרציאנו בע"מ את זכויותיה ב-10% מהמקרקעין, וכך הפכה מרציאנו בע"מ לבעלים של 60% מהמקרקעין, בעוד אורי בר בע"מ נותרה בעלים של 40% בלבד. (הסכם המכר - נספח 11 לתצהיר בר). עסקת המכר נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 18/1/2004 (ראה נסח הרישום הנ"ל).

4.         הנתבע 3 (להלן: מרציאנו) מחזיק ב99% מהון המניות המונפק של מרציאנו בע"מ. מר אורי בר (להלן: בר) הוא המנהל ובעל השליטה באורי בר בע"מ.

5.         ביום 15/12/2000 נכרת חוזה בין הצדדים הבאים: שלמה מרציאנו (הנתבע 3), אורי בר, אברהם מאיר זדה (הנתבע 4), רחמים יוחפז (הנתבע 6), וגיא שיר השקעות בע"מ בייסוד (באמצעות אלי חמו). חוזה זה (להלן: חוזה הייסוד) נועד להסדיר חלוקה מחדש של מניות החברה, הנתבעת 1 (להלן: מב"י או הנתבעת), ואת כוונת הצדדים להפעיל באמצעות החברה אולם אירועים במקרקעין (נספח 10 לתצהיר בר). על פי סע' 2 לחוזה הייסוד חלוקת המניות הרגילות לאחר יישום החוזה תהיה כדלקמן: מרציאנו - 55 מניות; בר - 55 מניות; אברהם מאיר זדה - 50 מניות; רחמים יוחפז - 50 מניות; וגיא שיר - 90 מניות. בנוסף, לכל אחד מהצדדים יוחדה מניית הנהלה אחת.

6.         באותו יום - 15/12/2000 - במקביל לחתימה על חוזה הייסוד, ובהתאם להוראותיו, נכרת חוזה שכירות בין מרציאנו בע"מ ואורי בר בע"מ, מצד אחד, ובין מב"י, מצד שני, ולפיו שוכרת מב"י את האולם לתקופה של 10 שנים, עם אופציה להארכת השכירות ל-10 שנים נוספות, במטרה להפעיל במושכר אולם שמחות (להלן: חוזה השכירות). נקבע כי דמי השכירות יעמדו על 32,000 דולר לחודש בצירוף מע"מ כדין, וכי החל משנת 2002 יעלו דמי השכירות בשיעור של 3% כל שנה. כפי שצוין לעיל, במועד החתימה על הסכם השכירות היו מרציאנו בע"מ ואורי בר בע"מ בעלים במקרקעין בחלקים שווים. כעבור שנתיים בדיוק, העבירה אורי בר בע"מ למרציאנו בע"מ את זכויותיה ב-10% מהמקרקעין, כך שמרציאנו בע"מ הפכה לבעלת רוב במקרקעין.

7.         ביום 10/7/2002 מכר אורי בר את מניותיו במב"י "כנגד השבת הלוואת הבעלים של אורי ושחרורו מערבותו האישית" לכל חיובי מב"י. (חוזה העברת המניות - נספח 12 לתצהיר בר). על פי ההסכם העביר בר את מניותיו במב"י לפי הפירוט הבא: 30 מניות למרציאנו; 10 מניות לרחמים יוחפז; 6 מניות לרפי כהן חביב (הנתבע 5); ו-4 מניות לאברהם מאיר זדה. במסגרת הסכם זה התחייבה מב"י להחזיר לבר סך של 158,833 ש"ח בגין הלוואת בעלים.

8.         ביום 1/9/2004 נחתמה תוספת לחוזה השכירות בגדרה הוסכם כי דמי השכירות לחודשים ספטמבר 2004 עד דצמבר 2004 יעמדו על 25,000 דולר בצירוף מע"מ, למרות האמור בחוזה השכירות בעניין סכום דמי השכירות. עוד הובהר במסגרת תוספת זו כי מדובר בהפחתה חד פעמית וכי החל מחודש ינואר 2005 יעמדו דמי השכירות על מלוא הסכום הקבוע בחוזה השכירות. (התוספת להסכם השכירות - נספח 13 לתצהיר בר). תוספת זו נחתמה על ידי מר יורם עטר בשם אורי בר, על פי הוראה טלפונית מחו"ל. כך, על פי האמור בגוף המסמך.

9.         אין חולק כי במהלך השנים 2005-2006 לא שילמה הנתבעת לתובעת את מלוא דמי השכירות הקבועים בחוזה השכירות. מב"י מודה כי דמי השכירות ששולמו חושבו על פי חלקה היחסי של התובעת בדמי שכירות חודשיים בסך 25,000 דולר ומע"מ, ולא על פי הסכום הנקוב בחוזה השכירות. במהלך שנים אלה נקלעה מב"י לקשיים כלכליים, וביום 14/2/2005 התכנסה אסיפה של בעלי המניות אשר החליטה למכור את נכסי החברה ולחסל את עסקיה (נספח א לתצהיר הנתבע 5). בחודש פברואר 2007 מכרה מב"י את עסקיה לחברה אחרת והפסיקה להתקיים במושכר.

10.       סכום דמי השכירות שהייתה אמורה התובעת לקבל מחודש ספטמבר 2004 ועד לחודש פברואר 2007 הוא העומד לדיון בתביעה זו.

התביעה

11.       היה על מב"י לשלם דמי שכירות חודשיים בסך 32,000 דולר לחודש בצירוף מע"מ ובתוספת של 3% לשנה החל משנת 2002. זאת, למעט בתקופה של 4 חודשים בין ספטמבר 2004 לדצמבר 2004, בה הועמדו דמי השכירות על סך של 25,000 דולר לחודש בצירוף מע"מ. חלקה של התובעת בדמי השכירות עומד על 40%. מחודש ספטמבר 2004 עד לחודש אפריל 2006 שילמה הנתבעת לתובעת רק חלק מדמי השכירות החודשיים, והחל מחודש מאי 2006 ועד לחודש פברואר 2007 לא שילמה דבר. חוב דמי השכירות שחייבת הנתבעת לתובעת מפורט בטבלה המצורפת כנספח ו' לכתב התביעה, והוא עומד ביום הגשת התביעה על סך 1,037,532 ש"ח, מהם כ-300,000 ש"ח עבור התקופה שעד לחודש אפריל 2006, והיתרה בסך כ-700,000 ש"ח עבור התקופה שמחודש מאי 2006 ואילך. מבוקש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את חוב דמי השכירות.

12.       הואיל ואורי בר שוהה דרך קבע בארה"ב הסכימו בר ומרציאנו כי כל ענייניה הכספיים של התובעת יופקדו בידיו הנאמנות של מרציאנו. זאת, על רקע יחסי אמון ארוכי שנים בין בר ובין מרציאנו, ונוכח העובדה שמרציאנו מציג עצמו כרואה חשבון מוסמך או כמנהל חשבונות מוסמך. אגב כך, מסרה התובעת למרציאנו את פנקסי החשבוניות שלה. מרציאנו חרג מן ההרשאה שנתנה לו התובעת והפר את חובת האמון כלפיה או הונה אותה בכך שרשם בפנקס החשבוניות או דיווח על תקבולים מבלי שנתקבלו אצל התובעת כספים כלשהם.

13.       עוד זאת, מרציאנו הפר את חובת האמון שהוא חב כלפי התובעת או התרשל כלפיה בדרכים הבאות: בכך שרשם בפנקס החשבוניות תקבולים שלא התקבלו בפועל; בכך שלא יידע את התובעת על דבר הפרת ההסכם על ידי הנתבעת 1; בכך שלא מנע את הפרת ההסכם על ידי הנתבעת 1; בכך שלא דאג לגביית כספים מהנתבעת 1 עבור התובעת; בכך שפעל בניגוד עניינים בין מעמדו כמנהל ובעל מניות בנתבעת 1 לבין מעמדו כמנהל ובעל מניות בנתבעת 2; בכך שמשך כספים בעצמו או באמצעות אחרים או בכך שאיפשר משיכת כספים מהנתבעת 1 שלא כדין; בכך ששיתף פעולה עם הנתבעים 7-8 בהברחת נכסי הנתבעת 1. על הנתבע 3 - מרציאנו - לפצות את התובעת בגין הנזקים שנגרמו לה עקב המעשים דלעיל. הנזק שנגרם לתובעת הוא אבדן דמי השכירות המגיעים לה מהנתבעת 1.

14.       הנתבעים 3, 4, 5, ו-6 ערבו להתחייבויות הנתבעת 1 על פי הסכם השכירות, ביחד ולחוד, בכתב ערבות עליו חתמו. מבוקש לחייב נתבעים אלה בסכום התביעה מכוח כתב הערבות עליו חתמו. את הנתבע 3 מבוקש לחייב בסכום התביעה גם בגין אחריותו לנזקי התובעת כמפורט לעיל.

ההגנה

15.       בעניין חוב דמי השכירות -

הצדדים הסכימו להמשיך את הסכם השכירות על בסיס דמי שכירות חודשיים בסך 25,000 דולר ומע"מ מחודש ספטמבר 2004 ואילך. בחודש 6/2006 היה אורי בר בארץ ונערך עימו חשבון ואף שולמו לו תשלומים על בסיס דמי שכירות בסכום זה ולא על בסיס דמי השכירות הנקובים בחוזה.